נהוג להניח שבד”כ ההשפעה על הנדל”ן בעתות חרום ו/או מלחמה הן קצרות טווח ולאחריהן קיימת מגמת איזון וחזרה לשגרה.
השאלה המתבקשת הינה כיצד, איך, מתי ומה המגמה של הנדל”ן טרם הכניסה לעתות החרום ו/או מלחמה אני סבור שנכנסנו למלחמה / מבצע “צוק איתן” בשלב נחות מאד של מצב המשק מבחינה עיסקית נדל”נית.
הנדל”ן מתחלק למספר תחומיים עיקריים שכל אחד מהם מהווה מגמה בפני עצמה ושקלול כולם יחדיו הינו המגמה הכוללת של הנדל”ן בישראל.
• נדלן עיסקי – המסחר, המלונאות, התעשייה והמשרדים.
• נדלן להשקעה – שברובו מתבצע בתחום המגורים ע”י הפרט וההשקעה במסחר מתבצעת ע”י חברות השקעה ו/או חברות בורסאיות.
• נדל”ן למגורים – שהינו צורך בר קיימה והוא לכשעצמו צורך כ- 30,000 – 40,000 יח”ד בשנה לאוכלוסייה שמתחתנת ומקימה בית ראשון בישראל,
לצערי נדרשים גם כ- 10,000 יח”ד לאלו שמתגרשים ומפצלים משפחות ודורשים יח”ד נפרדות לקיום המשך החיים בהפרדה.
מכיוון שכבר למעלה משנה המשק הכלכלי בעצירה ו/או בנסיגה בתחומים מסויימים אזי ההשפעה על הנדל”ן העיסקי לאור היות המלחמה והשלכותיה הינה קשה יותר והיציאה ככל שתהיה, תארך זמן רב יותר לפחות 3 שנים וצפונה, עם מגמות של החלשות הביקוש וירידת מחירים.
תחום המלונאות נפגע מאד במלחמה, תחום התעשייה אף הוא נכנס בתקופה זו עם מגמות שליליות והמלחמה הוסיפה לו עוד פגיעה ביצור ובביקושים.
הביקוש למשרדים הואט טרם המלחמה, עודף בניה מחד וביקושים מופחתים עשויים להכניס את תחום המשרדים לתרדמת כפי שהיה בתקופות לא רחוקות בתחילת שנות האלפיים (לאחר האינתיפדה).
נדלן להשקעה לחברות עסקיות שומר זמנית על מגמה חיובית לכאורה וזאת בעיקר בשל כסף עודף שהצטבר ו/או גוייס טרם המלחמה עם ריביות נמוכות ביותר. אך לא לעולם חוסן. לדעתי בשנה הקרובה נראה כיוון ומהפך והתשואות שירדו בביקושים עד כדי 6.5%- 7% תשואה יעלו ויחזרו לרמה ריאלית של 8% לפחות באזור המרכז ועד 9%- 10% בפריפריה.
נדלן למגורים, לדעתי מצד אחד רואים צורך קשיח של אוכלוסיה צורכת יח”ד ומצד שני התמתנות השוק והתמתנות רכישת יח”ד ע”י משקיעים פרטיים דבר שיגרום להאטה , להתייצבות והורדת מחירים (גם ללא קשר להחלטת האוצר בדבר מע”מ “0”).
משקיעים יחשבו וכבר חושבים פעמיים איך וכמה והיכן להשקיע בדירות ולכן נראה גם אצלם מגמת סלקטיביות ברכישה ולא בכל מחיר.
כאשר משקללים את כל האמור לעיל וכן את מגמות הנדל”ן בכללותו בהסתכלות מקרו עיסקית, מגמות שוק בארץ ובעולם , הסתכלות גאו פוליטית, ניראה כי אנו הולכים לקראת התמתנות מוגברת בתחום הנדל”ן כאשר שיאו לדעתי יחול בשנת 2016 ואת ניצניו כבר רואים לצערי עם תגבור המלחמה בדרום.
כולי תקוה שמדיניות שפויה וכוללת של האוצר והממשלה תמתן את הירידות שיעצרו ב-10% ולא ימשכו מטה.
כתב מוטי זייד – שמאי מקרקעין M.B.A
